Revitalisierung von Immobilien

Revitalisierung von Immobilien bedeutet, bestehende Gebäude baulich, technisch und funktional weiterzuentwickeln, damit sie wieder zu den Anforderungen ihrer Nutzer und des Marktes passen. Bei Büroimmobilien verbindet sie häufig ein zeitgemäßes Flächenkonzept mit der Erneuerung von Ausstattung und Gebäudetechnik. Ziel ist eine langfristig nutzbare und wirtschaftlich tragfähige Immobilie.

Ob ein Bürogebäude besser vermietbar werden soll oder ein Unternehmen seine Arbeitswelt im Bestand verändern möchte: Am Anfang steht die Frage, welche Qualitäten die Immobilie künftig bieten muss und welche vorhandenen Strukturen dafür genutzt werden können.

Eine Revitalisierung kommt infrage, wenn ein Gebäude an einem geeigneten Standort liegt, seine Flächen oder seine technische Ausstattung aber nicht mehr zum Bedarf passen. Typische Anlässe sind:

• Leerstand oder Schwierigkeiten, passende Mieter zu finden.
• Büroflächen, die konzentriertes Arbeiten, Austausch und hybride Zusammenarbeit unzureichend unterstützen.
• Veraltete Gebäudetechnik, hoher Energieverbrauch oder eingeschränkter Nutzungskomfort.
• Grundrisse, die sich schlecht an neue Teams, Flächenbedarfe oder Mietbereiche anpassen lassen.
• Ein Sanierungsbedarf, der mit einer neuen Perspektive für das gesamte Gebäude verbunden werden soll.

Für Eigentümer und Asset Manager stehen häufig Vermietbarkeit und langfristige Ertragsfähigkeit im Vordergrund. Unternehmen benötigen eine Arbeitswelt, die ihren Abläufen und den Bedürfnissen ihrer Mitarbeitenden entspricht. Werden beide Perspektiven früh zusammengeführt, lassen sich Investitionen gezielter planen.

Ob sich das Vorhaben lohnt, hängt insbesondere von Standort, Bausubstanz, Nachfrage, baulicher Machbarkeit und dem Verhältnis zwischen Aufwand und künftigem Nutzen ab. Eine Real Estate Analyse und Beratung unterstützt diese erste Einordnung.

Die Begriffe beschreiben unterschiedliche Schwerpunkte und können sich in einem Projekt überschneiden:

Sanierung: Bauliche oder technische Mängel werden behoben. Eine energetische Sanierung kann zugleich die Energieeffizienz und den Gebäudestandard verbessern.

Modernisierung: Ausstattung, Technik oder bauliche Eigenschaften werden verbessert, etwa durch eine zeitgemäße Beleuchtung oder neue technische Anlagen.

Revitalisierung: Mehrere Maßnahmen werden zu einem Konzept für die erneute Nutzbarkeit und Marktposition der Immobilie verbunden. Dazu gehören die Anforderungen der Nutzer ebenso wie technische und wirtschaftliche Fragen.

Umnutzung: Die Nutzungsart verändert sich, beispielsweise von einem Wohnhaus zu einem Bürogebäude. Eine Umnutzung kann Teil einer umfassenden Bestandsentwicklung sein; eine Revitalisierung ist auch bei unveränderter Nutzungsart möglich.

Die gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung beschreibt Revitalisierung als Anpassung von Qualität und Funktionalität eines Bestandsobjekts an veränderte Nutzerbedürfnisse und ordnet sie bei beibehaltener ursprünglicher Nutzung ein. Im Projekt sollte deshalb klar benannt werden, ob die bestehende Nutzung weiterentwickelt oder eine andere Nutzungsart vorgesehen wird.

Der Maßnahmenumfang ergibt sich aus dem Zustand des Gebäudes und dem künftigen Nutzungskonzept. Bei Büroimmobilien können folgende Bereiche zusammenwirken:

• Flächen und Grundrisse: Mietbereiche und Nutzungszonen neu ordnen sowie passende Räume für Besprechungen, Zusammenarbeit und Rückzug schaffen.
• Gebäudetechnik: Heizung, Lüftung, Kühlung, Beleuchtung und digitale Infrastruktur auf die Nutzung abstimmen und erforderliche Erneuerungen mit der Fachplanung klären.
• Energetische Qualität: Geeignete Verbesserungen an Gebäudehülle und Anlagentechnik prüfen, um den Energiebedarf im Betrieb zu reduzieren.
• Innenausbau und Ausstattung: Akustik, Oberflächen, Möblierung und Orientierung zu einer funktionierenden Arbeitswelt verbinden.
• Sicherheit und Zugänglichkeit: Brandschutz, Erschließung und Barrierefreiheit frühzeitig in die Planung einbeziehen.
• Erhalt und Wiederverwendung: Prüfen, welche Bauteile, Materialien und Möbel weiter genutzt oder für eine neue Nutzung angepasst werden können.

Eine abgestimmte Büroplanung bringt diese Anforderungen zusammen. Die bauliche Umsetzung im Bestand erfordert zusätzlich klare Zuständigkeiten und eine Koordination der beteiligten Fachplaner und Gewerke.

Eine Revitalisierung lässt sich in fünf miteinander verbundene Schritte gliedern. Je nach Gebäude und Projektumfang können sich einzelne Aufgaben überschneiden.

1. Bestand untersuchen: Unterlagen, Bausubstanz, Gebäudetechnik und bestehende Nutzung erfassen. Risiken wie unvollständige Bestandspläne, verdeckte Schäden oder mögliche Schadstoffe früh prüfen.
2. Ziele und Wirtschaftlichkeit klären: Anforderungen von Eigentümer, Nutzern und Betrieb zusammenführen. Nutzungsvarianten, Investitionen, erwarteten Nutzen und zeitliche Rahmenbedingungen bewerten.
3. Maßnahmen planen: Flächenkonzept, technische Lösungen und Ausbau aufeinander abstimmen. Notwendige Genehmigungen, Kostenplanung, Bauabschnitte und Zuständigkeiten konkretisieren.
4. Ausbau steuern: Ausschreibung, Vergabe und Ausführung koordinieren. Änderungen im Bestand bewerten und Kosten, Termine sowie Qualität laufend verfolgen.
5. Abnehmen und in Betrieb nehmen: Ausführung und Funktionen prüfen, die erforderliche Dokumentation übergeben und die Nutzung der neuen Flächen vorbereiten.

Wenn das Gebäude während der Arbeiten genutzt wird, gehören Ausweichflächen, sichere Wege, Baustellenlogistik und mögliche Unterbrechungen von Versorgung oder IT bereits in die frühe Planung.

Die Kosten einer Revitalisierung ergeben sich aus den notwendigen Eingriffen und dem angestrebten Standard. Besonders relevant sind:

• Größe, Zustand und technische Ausstattung des Gebäudes.
• Umfang von Rückbau, Schadstoffsanierung und baulichen Anpassungen.
• Erneuerung der Gebäudetechnik und energetische Maßnahmen.
• Anforderungen an Innenausbau, Akustik, Materialien und Möblierung.
• Planung, Genehmigungen, Baustellenlogistik und Arbeiten im laufenden Betrieb.

Ein belastbarer Kostenrahmen entsteht durch Bestandsuntersuchung und konkret definierte Maßnahmen. Bei der Wirtschaftlichkeitsprüfung sollten neben der Investition auch Betriebskosten, mögliche Nutzungsausfälle und die langfristige Nutzbarkeit berücksichtigt werden. Vergleiche zwischen Varianten helfen, Aufwand und Wirkung einzelner Maßnahmen einzuordnen.

Der Erhalt nutzbarer Bausubstanz kann den Bedarf an neuen Materialien und die mit ihrer Herstellung verbundenen Emissionen reduzieren. Energetische Maßnahmen können zusätzlich den Energieverbrauch im Betrieb verbessern. Entscheidend ist die Betrachtung des gesamten Lebenszyklus: Welche Ressourcen werden für den Umbau benötigt, wie wird das Gebäude anschließend betrieben und wie lange lässt es sich sinnvoll nutzen?

Eine DGNB-Kurzstudie zu den Klimawirkungen von Sanierungen wertete die Ökobilanzen von 19 zertifizierten Sanierungsprojekten aus. Sie zeigt Potenziale geringerer bauwerksbezogener Emissionen gegenüber Neubauten und betont, dass die geeignete Optimierungsstrategie für jedes Gebäude individuell untersucht werden muss.

Für ESG-Ziele können außerdem zugängliche und gut nutzbare Räume, langlebige Materialien sowie eine nachvollziehbare Dokumentation von Maßnahmen und Verbrauchsdaten relevant sein. Welche Ziele ein Projekt erreicht, muss anhand konkreter Kriterien und Ergebnisse bewertet werden.

• gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung zur Definition von Revitalisierung.
• Deutsche Bundesstiftung Umwelt zur Bestandsanalyse und Sanierungsplanung von Bürogebäuden.
• Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen zu den Klimawirkungen von Sanierungen.
• Umweltbundesamt zum ressourcenschonenden Bauen im Bestand.